“是！”
郭守云语气坚决，她也不敢跟大老板唱反调。
“还有1：0。8的车位要求仅适合京沪广深四个一线城市，其余城市要达到1：1。”
在一线城市，车位困难，上牌更困难。有的时候买的起车，却买不起车牌。所以1：0。8的车位配比足够了。但一线以外的城市新车挂牌没那么难，车也便宜。自然车位要足够多。
“…另外，包含环球双子塔在内，以后我们所有的写字楼车位配比要达到每100平方米4个车位，商业综合体的车位要求要达到每一百平方米5个车位。公寓要达到每户1。5个车位。”
现在华夏的商业设施车位标准是：一座写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0。5个，娱乐性质建筑的指标是1。5～2个，餐饮性质的指标是2。5个。郭守云直接给翻了几倍。
唐文芳皱紧了眉头，看着大老板的口吻，几次欲言又止的她终究没有开口。不过郭守云的要求到这里可不算完。
“最后，要留出充足的电动车停车处。按照1：0。5来规划。”
这时候华夏电动车的年销量已经超过400万，以后只会更多。郭守云到现在还记得自己租房子的时候，因为电动车停车位不足，只能放在楼道里的窘境。
“如果这样的话，绿化带恐怕就要缩减规模。”唐文芳道。
“我们建设的是小户型和单身公寓，住宿和出行是需要放在首位去考虑的因素。至于绿化，暂时放到一边吧。”
唐文芳点了点头。
“老板，有件事我想跟您商量一下。”
“什么事？”
“我们囤地和开发的范围不应该只局限在一、二线城市！”组织了一下语言后，唐文芳继续道，“综合来看，全国的房地产市场可以分为四个类别：第一类，三线城市的小地块，可以快速实现现金流，并且利润率很高；第二类，主要城市的中高档项目，规模不大，一期就可以开发完成；第三类是属于目标城市的中等地块，分两期开发；第四类则属于目标城市的大型地块，符合公司长期战略目标，能够是公司在未来成为区域领导者。”
“…综合来看，我们在滇省地级市的四大公馆开发项目属于第一类，追求的是现金流和利润率。京城四大公馆，蓉城项目和长安曲江南湖项目属于第四类，追求成为城市区域领导者。但我们目前还没有第二类和第三类的项目，我觉得我们应该在这方面多努力。”
“唐总，你知道我们环球地产的未来定位是什么。房产开发虽然是主业，但我更想追求的是通过持有核心城市房地产，依托未来房价上涨而实现公司总资产提升，并成为全国最大的房产租赁公司。所以，我只需要第一类和第四类项目，第四类是核心，第一类可以为第四类项目的建设提供充沛的现金。至于第二类和第三类，我们并不需要。”
“既然您如此说，那我遵从您的决定。”唐文芳出乎意料的没有任何反驳。
郭守云一思索后，便哑然失笑道：“没想到一着不慎倒是中了你的圈套。”
所谓的一类项目，就是滇省地级市的房产投资项目。不过除了滇省，郭守云并没打算在其它省份复制。交给唐文芳近420亿华夏币的资金，也多是在一二线城市囤地，也就是第四类项目。
现在被她以进为退的手段一说，自己反而弄巧成拙了。
第六百八十五章 环球地产的计划（）
第六百八十五章环球地产的计划
……
“老板，华夏房地产行业的杠杆普遍超过70％以上。而且不同于美国的是还可以通过期房销售来回笼资金。既然如此，我们为什么只守着一二线城市的核心地块？就像您说过的，通过在三四线城市的期房销售回笼资金，支撑一二线核心区块的建设就是一个完美的房地产开发流程。这样，我们不仅可以留下更多的一二线核心城市的住宅资产用于出租，还能够获得更多的小区物业。”
“老板，物业服务虽然不如房地产开发和房屋中介，但也是我们集团业务的有力补充。另外，房地产开发总有低潮期，到时拥有足够住宅物业服务收入的我们，将获得持久的资金收入，有效的弥补房地产开发方面的亏空。”
“至于您担心的人员不足的问题。建设方面我们可以交给华夏房地产建设总公司，以及和黄这样的专业建筑公司。销售可以外包给专门的房屋销售企业，我们只需要负责设计和投资就可以。虽然利润率会低一些，但也节省了我们的时间和精力。”
“你有自己的想法，打算在房地产开发领域大展拳脚我并不反对，但是我的要求你必须完成。…京城有东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山，六个核心城区，魔都有黄浦、徐汇、静安、长宁、杨浦、虹口、普陀，七个核心城区。鹏城有福田、罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗，六个核心城区，羊城有越秀、海珠区、荔湾、天河、白云、黄埔、南沙，七个核心城区。”
“津门、金陵、武昌、杭城、苏杭、岛城、奉天、商都、潭州、山城、蓉城、长安、宁城、莞城、新吴、泉城、大~连、春城、泸州、鹭岛，共计20个二线城市，每个城市有2~4个不等的核心城区，总共是75个。算上一线城市的26个，共计101个！”
“我要求每个核心城区的房地产开发面积不少于600亩，可以分散开发，也可以集中于一起，可以是住宅小区，也可以是饱含酒店、公寓、购物中心的商业综合体，你自己视周围的区位因素来决定。”
“现在一线城市的土地出让价在160万~250万每亩；二线城市的土地出让价在40~150万不等。取中间值，一线城市需要1。56万亩土地，以及319。8亿土地收购资金。二线城市需要4。5万亩土地，以及427。5万土地收购资金。24个城市，6。06万亩土地，总计需要资金747。3亿华夏币。我给你420亿，然后让汉华和东方集团为你发行80％的abs，这样你可以拥有756亿华夏币的土地购置资金。多出来的部分，可以作为补充，应付突发状况。环球集团的收入，可以作为项目前期平整土地、打地基的资金，后续的建设资金，以期房销售回笼。”
“期房销售所得可以满足三个月的建设投入后便停止销售。我会再让汉华信托和东方集团，以所有项目的总房产为抵押，发行第二笔abs，来满足后续的项目开发资金。也就是说在整个项目开发完成之前，你只需要通过期房销售回笼半年的项目开发投入。”
“等到整个项目建成后，可以通过销售现房所得收入，偿还所有的abs债券和利息。根据我的推算，在所有项目历时三到五年完工后，房产的价格会上涨1~1。5倍。到时我们可以保留更多的房产和物业，并实现利润最大化。”
“另外，环球集团今年，以及项目开工后的第一年，所有净收入都要投入到这24个城市的核心项目当中。但后续年份，以及所有资金在账户中流传所产生的额外收益，可以留给你自己使用。”
现在华夏存款日利息高达万分之二，420亿的资金在华夏的银行里存一天，就是840万，一个月就是2。52亿华夏币。另外，项目的工程款也不是一下子全打到建筑公司的账户里，环球集团这么大的开发工程，完全可以为自己争取更有利的条件。林林总总，节省出来的资金会非常可观，足够唐文芳在三线城市纵横捭阖了。
“唐总，只要在三到五年内完成我101个区，6。06万亩的开发计划。环球地产其余的业务到底能发展到什么程度，全看你的本事，我不会过问。但有一点，但凡是环球地产开发的地产项目不能出现任何的质量问题。”
“明白！”
唐文芳表情凝重的点了点头。大老板虽然给了她很多自由施展才华的空间，但那6。06万亩，4036万平方米的房地产开发工程，也是一个巨大的压力。
郭守云笑了笑，站起身走到距离投影仪更近的地方。
“我不是一个苛刻而吝啬的老板，你自己开发的项目，你可以获得净利润的1。5％作为你的个人回报，项目团队可以分享3。5％。至于24个一二线城市的核心项目，待它们建成，并偿还所有债券和利息后，第一年的运营净收入，你可以得到1％的回报，项目团队得到4％。”
唐文芳眼睛一下子亮了起来。
如果24个城市，6。06万亩，4036万平方米的房地产开发工程结束后，全部对外出租的话，那么环球集团的运营收入将突破千亿级别。净利润也将高达上百亿。百分之一就是一亿华夏币，而且这还是最保守估计。
一亿的奖金，对比自己现在200万的年薪，真的是太多了，完全是天文数字。
“多谢老板！”
郭守云微微点了点头，“好好干，我不会亏待任何一个努力而且为公司做出了卓越贡献的员工。”
“是！”
“好了，我要说的就是这些，你还有别的事吗？”
“没有了！”
“这次见面就先到这里吧。记住我今天说的话。”
“是！”
郭守云切断了联系。
长出了一口气后，看着窗外昏暗的夜色，他脸上也不仅露出了一丝疲惫。虽然他已经尽可能的把公司的日常管理交给自己亲自挑选的高层管理人员。但每天仍然还有不少事情需要他亲自把关。
“环球集团三五年之内不需要再操心，只需要平常关注一下就行。华夏地产行业虽然水深，但我们也没有吃独食，只是分享一点利润而已。4000多万平米的开发量，还比不上碧桂园、恒大屯在手里的土地多。以我的背景，再加上充足的资金，以及这些年在国内铺垫的人脉，想来不会遇到太大的阻碍。”
顿了一下后，他搓了搓自己的眉心。
“接下来就是红宝石了。当初把红宝石商场并入红宝石公司还真是一个错误的决定！不过约翰罗伯茨这个家伙也确实需要敲打一番。”
…… 富品中文
第六百八十六章 外界的诱惑（）
第六百八十六章外界的诱惑
……
“哇…！”
响亮的哭声打破了黑夜的宁静，这座位于阿瑟顿的豪华庄园当中也响起了争吵声。
“蒂姆，你干嘛打他？”
艾米丽搂着孩子，怒视着对面的丈夫。
“你看他把我的书房弄的，乱七八糟，我的好多文件都找不到。那是我明天上班要用的重要文件，重要文件，明白吗？”蒂姆乔治怒声道。
“克里斯才三岁，他什么也不知道。比起来，你已经是个成年人，把重要文件放好，不应该是你的责任吗？…走，克里斯，我们出去！”
看着妻子转身而去的背影，蒂姆乔治深深的吸了口气，脸上澎湃的怒意也压了下去。
“呼…！我这是怎么了？…叮铃。”
听到响起的电话铃声，他转身把放在办公桌上的手机拿到了手里。不过一看来电显示，脸上多了一抹犹豫。迟疑半响后，才按下了接听键。
“喂！”
“乔治先生，听说您在上午的会议上，被自己的下属冒犯了？”一个浑厚中带着一丝沙哑的声音在电话里响了起来。
“你是怎么知道的？”蒂姆乔治脸色一变。
“在红宝石，我们认识的人并不只有你一个！”
“既然如此，你们又何必来找我？”
“作为创业伊始便跟随布鲁斯郭的元老，一直掌管领英，以及后期红宝石公司的您，最清楚他的发展策略和行业布局。我们需要一个这样的您来帮助我们掌管公司。”
“你们收购不了红宝石，结果就想创造一个同样的，可能吗？”蒂姆乔治讽刺道。
“乔治先生是对自己的能力没有信心？”
蒂姆乔治瞬间变的沉默下来。他对自己有信心吗？当然，这是毫无疑问的。但如果跟那个从始至终笼罩在红宝石公司上空，如擎天巨柱般的身影相比的话，他真的没有丝毫的信心会比对方更强。
电话后面的人显然也察觉到了他的情绪变化。
“乔治先生，红宝石虽然发展的很好，未来也备受期待。但人们都会认为那是布鲁斯郭的功劳。至于你，只是一个普通的执行者而已。没人会在意你这些年兢兢业业为红宝石的发展殚精竭虑的付出有多珍贵。甚至是布鲁斯郭也不在意，否则您也不至于到现在为止都没拿到那怕一股的红宝石公司的原始股。”
“公司在上市之前，都会拿到股权奖励，这一点他从未食言。”蒂姆乔治冷冷道。
“是吗？如果红宝石六年，七年，甚至更久的时间不上市，你也愿意等吗？不提中间的变数，在其余互联网公司高层都已经身家亿万，步入上流社会的时候，你还在拿着120万美元的年薪等待着公司上市，甚至有可能在某个阶段，被一脚提出公司。啧啧…，你的忠诚真的很廉价，乔治先生。”
蒂姆乔治脸色变换，显示出他内心的不平静。
“…相比之下，我们的条件就要优厚的多。不只有200万的年薪，而且您还会拿到5％的原始股。另外，您还将获得充足的财务支持。而且，你知道我们的能量并不比布鲁斯郭差，人脉方面甚至还要超过他。”
“很抱歉。我在红宝石公司待的很愉快，没有跳槽的念头，你们还是去找别人吧！”思虑片刻后，蒂姆乔治拒绝道。
“红宝石公司ceo的职位确实非常值得留恋。不过我希望乔治先生能够多多考虑一下我们的条件。我们随时恭候您的加盟！”
蒂姆乔治放下电话，原本平静的脸上多了一抹阴郁。
……
“老板，这是华夏岛城前湾项目的进展情况。”
接过来简单看了一眼后，郭守云问道：“预估我们能拿到多少份额？”
“很难超过10％。”约翰罗伯茨回道。
“这么少？”
“前湾码头项目的投资规模巨大，岛城港务集团希望能通过合作带来更多的国际航线。所以他们会尽可能的扩大合作范�
小提示：按 回车 [Enter] 键 返回书目，按 ← 键 返回上一页， 按 → 键 进入下一页。
赞一下
添加书签加入书架