重生之资本帝国- 第432部分

　　　　郭守云笑了笑，“差不多吧。虽然有一部分土地需要商用。但按照房地产行业30％的毛利润来算，加上一年后的溢价因素，我们可以留下1200~1300万套。扣除商业地产后，肯定要减去一部分。到最后真正落到我们手里的可能就800万~1000万套左右。”

　　　　他不打算像老李家那样，纯粹为了囤地卖钱。而是想着将来建成后，当全球最大的包租公。所以他只会囤地一年，一年的时间环球地产就能够产生10亿左右的净利润。有了这笔钱，完全开发4。75万亩的土地肯定不行，但打地基什么的也差不多够了。而只要有了这一步，就可以卖期房，然后支持着房子一步步建下去，直到整个工程完工。

　　　　一千万套小户型的房子，那怕按照最低标准，一个月1500块钱的租金，70％的租住率，环球地产在这方面的营收也能达到一百亿左右的年收益。不过十几年后，现在的二线城市，将来的新一线城市，市中心的小户型一月的租金怎么可能这么便宜。

　　　　而且比起租金，真正值钱的是房产。

第六百七十八章　四季基金（）　
第六百七十八章四季基金

　　　　……

　　　　虽然郭守云打算建的房子都是100平米以下的小户型和单身公寓，但在新一线城市的核心城区，十年后，这些房子的价格也基本在100~200万之间。而北上广深和香港就更不用说了。

　　　　一千万套这样的小户型，十年后的资产价值比亚马逊巅峰时期的市值还要多。想到这里，即便是郭守云如今已经贵为世界级富豪，旗下优良资产一大堆。心中也不由热血澎湃。

　　　　啥也不说了。以后环球地产核心目标就是在尽量短的时间内实现，在北上广深、香港，以及至少十个二线经济强市中拥有一千万套小户型。

　　　　“老板，你把资金都给了环球，恐怕老邢那边就要闹意见。红星汽车也等着你的资金收购罗孚，盘活资产。你用汉华控股的股权从渣打银行贷款40亿美元，每年的利息就是20亿华夏币。以前40亿美元是逐渐注入环球地产和环球基金的账上，中间缓冲的时间，还可以通过芒种基金，用剩余资金在资本市场获得收入，顺便偿还贷款利息。如今这笔钱恐怕要全拿出来支援环球，以及启动途牛在滇省的项目。这也就是说，后面三年这20亿华夏币的利息都要您自己想办法。”

　　　　郭守云点了点头，“老张，我一直没问。汉华信托放在芒种的钱现在赚了多少？”

　　　　自从前年春节前后，拿到渣打银行的40亿美元贷款后，留出10亿交给环球地产趁着香港房市低迷，大笔购进资产之外。剩下的三十亿都放到了芒种基金，主要是黄金和石油的多头期货。杠杆也不多，就五倍。后来随着环球地产和环球基金的不断发展。一部分资金套现后，交给两家公司使用。还有一部分套现偿还贷款利息。留到现在这笔资金还有18亿美元躺在芒种基金的账户里。

　　　　这一年半的时间，黄金从340美元每盎司长到现在的400美元，增长率17。45％；石油从28美元每桶长到现在的40美元，增长率42。85％。

　　　　“从去年到现在，这笔钱总计拿到14。5亿美元的回报。扣除40％的协议分成，2％的管理费，汉华信托可以拿到8。41亿美元！”

　　　　郭守云点了点头，这比他上次看过的资料，又增长了不少。而且香港没有资本利得税和股息税，只需要买卖双方缴纳0。1％的交易印花税。这8。41亿美元的资金几乎可以完全由他来支配。

　　　　“有了这8。41亿美元，暂时可以应付途牛和红星汽车！只是年底偿还渣打银行的本金和利息的资金还需要再想办法。”郭守云心道。

　　　　40亿美元的贷款根据他跟渣打银行签订的协议，贷款五年，利息6。4％。第一年需要偿还8亿的本金，以及2。56亿美元的利息。

　　　　郭守云用汉华信托旗下健力宝的资产发行了一笔价值8亿美元的ABS债券偿还了本金，利息是扣除交给环球地产的10亿美元后，剩余30亿美元理财所得。

　　　　而今年年底，还需要再偿还8亿美元的本金，以及2亿美元的利息。

　　　　“老板，有件事我想跟您商量一下。”张磊犹豫片刻后道。

　　　　“什么事？”

　　　　“我想把芒种基金的分成改为三七分，我们三成，客户七成。”

　　　　郭守云微微皱眉，“为什么？”

　　　　“现在芒种基金管理的资金已经达到了179亿美元，但在最近半年内，只增加了不到23亿美元。而且很多客户反映我们分成比例过高，但收益率在过去一年内却并未超过25％。很多收益率与我们类似的私募基金，分成比例只有30％，甚至是20％！”

　　　　芒种基金之所以会设置四六分成这种远超同行业的分红比例，完全是建立在郭守云前知的基础上。

　　　　阿根廷债务危机、9·11、阿富汗战争、伊拉克战争，这些容易引起金融市场波动的危机基本都在一年之内。通反复利用这些机会，郭守云从资本市场收获了数百亿美元，奠定了他发家的基础。而那些通过他的手赚到超额利润的投资人，也接受他的远超同行的分红比例。

　　　　但随着这些机会成为过去，再想赚到如此暴利，就要等到三年后的次贷危机。至于伊拉克战争与次贷危机之间还剩下的赚钱机会，也就是所谓的黑天鹅事件，他真记不得了。

　　　　就算他自己要投资，也是互联网、黄金和石油这些长线。或者就是红宝石商城、太平洋能源集团和优尼科石油公司都在投资的‘石油远期协议’。

　　　　但如果只投资这些的话，就让芒种基金的高分成失去了支撑。不管是互联网也好，黄金也好，石油也罢，一年的符合收益率很难超过35％。更别提郭守云利用黑天鹅事件，几乎每年都能达到近乎翻倍的年平均回报。

　　　　对比之下，芒种基金比起年平均回报近乎40％的大奖章基金，年平均回报32％的博龙资产投资管理有限公司，年平均回报22％左右的元素资本公司，吸引力就小了很多。

　　　　因为人家的管理费只有2％，分成也只有20％，比芒种少了一半。

　　　　“老张，私募基金就是不进则退。如果我们主动下调分成比例，恐怕芒种基金很难再出现大规模的增长。甚至处理不好的话，还会出现衰退。”

　　　　张磊点了点头，私募基金的根本就是高风险高回报。如果芒种主动下调分成比例很容易给外界造成，无法保证回报率，只能通过降低分成比例来吸引客户的印象。

　　　　这个印象一旦形成，那些已经是芒种投资的客户就会担忧自己资金的安全而选择在资金解封后，先取出来观望一段时间，然后再决定是否继续投资。

　　　　在这段时间内，如果有芒种基金的竞争对手推波助澜，编造一些不利于芒种的流言。那么不管这些流言真假如何，芒种基金再想恢复现在的规模恐怕就不太容易了。

　　　　“老板也许您可以…？”

　　　　看到他眼里的期待，郭守云摇了摇头，“获得翻倍超额收益哪是那么容易的事情。现在国际上不说海晏河清，但也大体平静。除了股市和期货品种的长线，我也找不到什么好机会。”

　　　　虽然早就猜到了会是这个结果，但等郭守云说出来的时候，张磊还是忍不住心中失望。

　　　　按照过去的惯例，如果郭守云真的发现了好的投资机会，早就让他开始准备了，也不会到现在还毫无动静。

　　　　“如果一直得不到远超同济的超额收益，恐怕芒种基金的资金规模会一点点下降，等于慢性自杀。”张磊道。

　　　　“芒种基金的分成和管理费确实不能变。但你可以另设立一个私募基金。采用目前国际上流行的2％的管理费和20％的收益分成。通过时间，慢慢把芒种的钱转移到这支新基金里。”

　　　　“但我们该如何跟客户解释设立这支基金的目的？”

　　　　“你就说这是我们新成立的，专注于投资股市和期货长线的私募基金，风险系数比芒种基金低，所以手续费和分成也只有对方的一半。”

　　　　张磊思索片刻后点了点头，“您给这支基金取个名字吧。”

　　　　郭守云也没拒绝。

　　　　“就叫四季基金！投资方向为华夏和美国的互联网公司，香港股市的内地国有公司红筹股，以及黄金和石油长线。管理方面，你选一个沉稳老练的基金经理。”

　　　　“不让余飞监管吗？”

　　　　郭守云摆了摆手，“那家伙喜欢玩风险。长线投资不适合他。”

　　　　“明白了！”

　　　　“对了，这份文件你签一下吧！”

　　　　接过来看了一眼，尤其在注意到‘汉华信托执行理事’的时候，脸上多了一抹会意之色。

　　　　“以后所有总部位于华夏的公司，包括现在的汉华控股、健力宝、贝宝、腾讯、网易、红星汽车、环球集团、途牛集团、东方集团都会放到这一家信托旗下进行管理。我担任执行经理人，你是执行理事，未来整个理事会将由7~9人组成。”

　　　　毫无疑问，这是郭守云在为郭家将来的传承做准备。已经去过魔都郭氏庄园，见过季家姐妹的张磊对此也没觉得意外。而家族信托和家族基金相互配合，也是如今国际上大家族财富传承管用的手段。

　　　　尤其在遗产税超过50％的美国，家族企业的创始人都会把少量股份留给自己的后代，然后把大部分股权置入自己成立的家族基金，然后把这些股权产生的收益，通过家族信托交给自己的后代。

　　　　为了避免出现富不过三代的局面，家族基金的管理层通常是由三名家族成员，三名专业经理人，三名社会贤达共同组成，并负责家族企业的管理。

　　　　因为基金会在现代商业法中具有法人资格，所以把股份转移到基金会名下不需要缴纳高额的遗产税。

　　　　另外，很多家族为了规避纳税，避免社会仇富情绪，同时也为了增加自身的影响力，都会把家族基金设置成家族慈善基金。

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第六百七十九章　卖掉雅虎和eBay（）　
第六百七十九章卖掉雅虎和eBay

　　　　……

　　　　尽管这样做，需要每年拿出总资产的5％用于慈善事业，为了抵御通货膨胀，基金必须保证每年的回报率8％才能保证资产不会缩水。但实际上，对于掌握巨大社会资源，以及拥有专业金融人才的家族基金会而言，8％并不是一个难以达到的数字。比尔·盖茨&梅琳达家族基金，保罗·艾伦家族基金等普遍年回报率都在10％以上。

　　　　另外，通过公司股份设置的信托计划，也能保证家族成员通过这些股份分红过上优越的生活。同时也避免了没有优秀的继承人，导致公司沦落的情况。

　　　　家族信托＋家族慈善基金，构成了现代大家族传承的一般模式。不过，因为华夏没有遗产税。所以家族慈善基金就可以省了。只剩下家族信托，而且这个信托跟西方的信托不同。它具备法人性质，可以作为一家公司而存在，专门负责管理旗下所有资产。

　　　　汉华信托就是这样的存在。

　　　　不过，分家这种事从来都不简单。一个信托完全解决也不可能。但现在郭守云的孩子们都还小，等他们长大了，可以再视各自的能力和性格，决定更详细的资产传承计划。

　　　　现在的汉华信托只是预演。

　　　　对于汉华信托执行理事的职位，张磊没有犹豫，便在后面签上了自己的名字。只要不是傻瓜，就能明白拿到这个职位，就进入了郭守云的核心决策圈。参与管理的不仅仅是汉华，还有郭氏庞大的东方资产，以及这个家族的未来传承，甚至是美国郭氏的资产管理和传承。不管对他，还是对他的事业都是百利而无一害。

　　　　“整个理事会就只有我们两人吗？”

　　　　“暂时就只有我们两个，至于后续人员，等我考察之后再决定！”

　　　　张磊点了点头。这种事他不好多说什么，还是留给大老板自己做主的好。

　　　　……

　　　　郭守云在香港停留了一个星期，原本他还打算去隔壁的鹏城见一下马华腾和张智东，但来自美国的消息让他不得不改变了行程。

　　　　“你真的怀孕了？”

　　　　看着他高兴的样子，温蒂笑着一指他手里拿的化验单。

　　　　“那上面不是写的很清楚吗！”

　　　　“哈哈，是很清楚。我就是太高兴了！”

　　　　把化验单看了几遍后，郭守云便随手一扔，保住了面前尽显成熟魅力的女人。

　　　　“太好了，温蒂。我们终于有孩子了！”

　　　　这段时间虽然郭守云大部分时间都待在魔都，每隔一个星期他都会飞回旧金山待几天，毕竟这边也有他的家人。在留下来的时候，理所当然要跟温蒂探讨一下人伦大道。

　　　　其实比起郭守云，温蒂心里更高兴。两人在一起这么长时间，她一直不能怀孕，虽然郭守云没说什么，但她心里一直觉得很有压力。而现在这一切都成了过去。她也不担心自己将来会失去面前越来越优秀的男人。

　　　　“对了，预产期什么时候？”

　　　　“医生说明年3月份！”温蒂满脸甜蜜道。

　　　　“是双胞胎吗？”

　　　　郭守云多少有些期待。因为他的孩子当中，已经有了两对双胞胎。所以他觉得自己应该带有这种基因。

　　　　“不是！”

　　　　温蒂语气中有几分失落。

　　　　“没关系，我们还这么年轻，以后有的是机会！来，让我听听闺女的心跳。”

　　　　说着，郭守云耳朵朝温蒂目前还平坦依旧的小腹上凑了过来。

　　　　“才两个月，不借助听诊器的话，你怎么可能听得到宝宝心跳。”

　　　　虽然这么说，温蒂却并没有阻拦爱人的动作。反而抚摸着他略显刚硬的头发，俏脸上满是母性的温柔。

　　　　“虽然听不到，但感受一下也挺好啊！”

　　　　就在郭守云努力的时候，外面出啊俺来了密集而小巧的跑步声。

　　　　“爸爸…！”

　　　　伴随着童稚的声音，刚转过身的郭守云，还没做好准备。两个小小的身影已经冲进了他的怀里。

　　　　“哈哈，伊丽莎白，乔治，有没有想爸爸？”