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这样的情况，如果在开发商资金流比较充裕的时候，是不会出现什么大的问题的。
但如果开发商的楼盘销售低迷，回流资金甚至不足以支付银行贷款以及其它工程款项的时候，就会出现欠薪的情况。
这不是开发商故意不给，而是他们确实拿不出那么多的现金。
可能很多人无法想象，一个上千套住房的楼盘，开发商能够在这种特殊的情况下，拿出二、三十万的现金来兑付民工工资，也都算得上是想得到办法的人了。”
“不可能吧，按照现在的房屋销售价格，随便卖上几套房子，也不止回款这么点吧？”
“吴经理啊，你们民生公司是不差钱，因为就这短短的半个月时间里，估计就已经销售出去了数百套房子，获得了上亿的流动资金吧。”
“对啊，你看我们把这些房子的销售价格直接打个八折，销售数量马上就起来了。
那些开发商也可以使用同样的办法嘛，我们也没有不允许他们降价销售啊。”
李东生叹了一口气，说：“吴经理，对于那些开发商来说，降价并不容易，这是一个牵一发而动全身的问题。”
“价格随市场需求关系的变化而灵活地进行变动，这本来就是市场经济的调节方式。
在供大于求的情况下，价格出现波动不是很正常的事情吗？”
“你以为修建这些楼盘的资金是开发商自有的啊？
不是，那是他们使用那些没有销售出去的房屋作抵押，从银行的手中贷出来的钱。
随着政策对银行监管力度的加大，银行系统对于此类贷款审查非常严格，没有足够的抵押物是不可能贷到款的。”
“这可不一定，前几天不是就查出有一个银行违规授信七百多亿的吗？”
“相关的人员不是也受到了相应的处罚了吗？
实际上，国家也看到了这样的问题，所以，整个金融系统都在进行债务的清理，去杠杆已经成为目前金融行业的主要工作。
在这样的情况下，那些开发商就更不敢降价了。”
“金融业去杠杆是宏观层面上的事情，与楼盘降不降价有什么关系吗？”2k阅读网
第571章 饭局（二）（）
听了吴光良的话，李东生愣了一下，脸色不自然地看向刘梦玲她们，心里想：这小子不是在玩我吧？
这种行业内几乎人人皆知的事情，怎么感觉他一点都不清楚似的。
可是，如果他不清楚建筑行业这里面的弯弯道道，民生公司就敢把这么大的一笔资产交给他来打理，是嫌钱多？还是嫌钱太多呢？
刘梦玲看了看李东生，了一口茶，对吴光良说：“吴经理，你才回国，可能对国内的一些资金运作方式不是很了解。
就比如炒房这件事吧，实际上炒房的操作模式就决定了房价不能下跌。”
“哦！我还真不知道这房是怎么‘炒’的呢，说来听听。”
刘梦玲为难的看了看李东生，侧身对着吴光良小声地说：“炒房是一种比喻，它的实质是用较少的资金抬高房价，然后从中获利。”
看着吴光良眼中迷惘的眼神，刘梦玲知道他可能确实不清楚炒房客的操作手法。
只好又给他解释道：“炒房这个行为，一般发生在一个关系较为密切的群体之间，所以这样的群体就被称之为‘炒房团’。
他们的基本手法是这样的，假如你我都分别有一套房子，价值二十万。
我们就可以在这上面做文章，你把你的房子卖给我，我把我的房子卖给你。
只不过，在这个买卖的过程中，这两套房子的价值就变成了三十万，或者是四十万。
但这两套房子在买卖过程之中，我们都不是全款，而是按揭。
根据不同时期的贷款政策，我们甚至可以只需要付出八万的首付，以及这两套房子的所有权，就可以获得银行三十多万的贷款。
如果大家都是一个圈子的熟人，甚至连这八万的首付都可以不用给，因为可以互相抵账。
我的房子卖给你，你的房子卖给我，就像炒菜一样翻了个面。
也就是说，经过这样一‘炒’，一套本来只值二十万的房子，却拿到了三十多万的现金，比卖房划算多了，而且没有任何风险。”
“银行会这么傻，用三十多万现金去换一套只值二十万的房子？”
“那你以为那七百多亿的违规授信是怎么来的？
如果没有一些关系，普通百姓怎么可能做到这样的事情。
而且，他们在把房价哄抬起来的时候，一些不明真相的群众也会加入到抢购的风潮之中，最终成为接盘侠。
这种炒房的行为只要能够一直延续下去，炒房团们就可以不停的获取暴利。
本来炒房团们的资金总量是有限的，如果仅凭他们自己的资金，对整个金融行业和房地产业的影响是不大的。
但是，由于炒房利润巨大，所以炒房团们想出了一种获得大量资金的办法融资。
他们成立了一些小额贷款公司，用比银行高很多的利息从普通百姓手中获得资金。
为了规避相关部门的监管，他们把这个行为叫做理财。
提高百姓的财务性收入，这可是中央鼓励的事情，你地方上的相关部门可不能够扯后腿。
他们用高额的利息，把大量的普通百姓，绑架到他们的战车之上。
一旦成了气候，在他们的资金链没有断裂之前，所有参与理财的百姓，都将成为他们免费的帮手，让监管部门束手无策。
几年之前大规模爆发的理财公司资金链断裂跑路的事情不时的见诸报端，也让这个行业的监管逐渐规范起来。
自从加强了监管之后，炒房团们的资金来源受到了很大的限制，所以现在很难见到以前动辄一栋楼一栋楼买下来的情况了。
可是，开发商们却从炒房团的行为中受到了启发，甚至一些开发商就是以前的炒房团转变过来的，只不过换了一种更加容易获得房源的身份而已。
他们直接利用手中掌握的房源，与银行部门的关系人里应外合，用抵押贷款的方式，直接把修好的房屋高价抵押给了银行。
这样的行为就造成，明明一个楼盘开盘并没有售出多少套房屋，却被告知已经没有房源的事情了。
如果可能的话，开发商们甚至愿意把所有的房源都卖给银行，因为那样回款速度更快。
可是，银行部门也是有监管的，一个楼盘房屋的价格，并不是由开发商来决定的，而是由市场。
所以，开发商必须拿出一部分房源，用一个他们认为合理的价格卖出去，就能够证明他们的房屋确实值这个价格。
这样一来，银行的关系人也不会担多大的责任，因为在办理这笔抵押贷款的时候，这个楼盘的房屋确实是值这个价值的。
但是，炒房盈利是建立在房价不断上涨这个基础上的，这完全就是一个击鼓传花的游戏，就是不知道会砸在谁的手上而已。
一旦抵押物的价值下降，不能再保证贷款资金安全的时候，相关的监管机制就会启动，要求银行降低资金的风险，这就是去杠杆。
而房地产业的去杠杆，最主要的方法有两种。
一种是让开发商归还贷款，以降低贷款规模。
第二种就是让开发商增加抵押物的价值，使得抵押物与贷款金额相匹配。
如果不是因为一些问题的暴露，可能这样的监管还会来的更晚一些。
可是，连续几个银行相继出现严重的债务和违规授信的问题，预示着击鼓传花的游戏已经进入了尾声，让相关部门不得不被迫启动强制去杠杆这一措施。
在这样的情况下，所有过去加杠杆过高的行业，几乎都会同时受到来自监管部门的严厉监管，房地产业更是首当其冲。”
“既然以前加的杠杆过高，开发商就还掉一部分贷款，把贷款规模降下来不就行了吗？”
刘梦玲笑了笑，说：“吴经理，假如你就是这个开发商，你的贷款规模是一个亿，而你的资产总价值只有九千万。
银行业需要去杠杆，要求你追加价值一千万的抵押品，或者是还掉一千万的贷款。
可是你的手中现在只有一千万的流动资金，而且还欠着大大小小包工头的工程款，以及民工的工资，你该怎么办？”
第572章 饭局（三）（）
“银行的贷款必须要处理，否则的话，一旦银行在上级部门的监管下被迫采取强硬措施，很可能造成连锁反应，让开发商直接破产。
工程款可以拖一下，但农民工的工资拖不了，政府相关部门不允许他拖下去，必须得给他们一个说法。
这仅仅一千万的流动资金，又没有其它抵押资产降低杠杆，我实在是想不出解决的办法。”
“呵呵！因为吴经理并没有遇到过这样的事情，民生公司的运作过程也没有这种加杠杆的行为，所以你想不到也是很正常的。
这些开发商在这样的环境里已经摸爬滚打了十多年，找一些监管上的漏洞也不是多复杂的事情。
再说了，只要有足够的利益，哪怕没有漏洞，也可以创造一些可以利用的漏洞出来。
这也是房价越调控价格越高的根本原因，否则的话，很多普通百姓都知道的办法，比如说收空置税的政策，为什么迟迟无法出台。
这都是利益驱动的结果，既安抚了民心，又没有彻底关上操控房价的大门。
再加上在全国范围内开展的环境督察，简直就是给了开发商们一个绝佳的理由。”
吴光良疑惑的说：“这环境治理是利国利民的好事，怎么又跟开发商有关系了呢？”
“环境治理对开发商最直接的影响，是水泥、河沙、钢材和砖头等建筑物资的价格上涨。
你看，如果这水泥、河沙的价格上涨了一倍，我这房子的价格上涨一倍也是很正常的吧？”
吴光良点了点头，说：“不错，成本上涨一倍，房价上涨一倍应该是正常的。”
刘梦玲摇了摇头，说：“这不正常，因为国内房屋的价格构成里，建筑成本只占很小的一部分。
大部分的隐性成本，并没有随着建筑成本的提高而增加。
房价随着建筑成本的增加而增加，其实质是给开发商带来了更大的利润空间。
而房价的上涨，恰好与开发商们炒房的必须条件不谋而合。
就像先前的那个问题，开发商可以瞬间找出多种解决办法。
最简单的就是顺势而为，通过有侧重点的宣传，营造出房价只能上涨的氛围，然后调高自己手中资产的销售价格。
只需要他们手中的资产价格上涨一成，就可以解决银行贷款杠杆过高的问题。”
“可是现在很多一、二线的城市，在严厉的限购调控下，量价齐跌，一些地方的房价已经下跌了两成。
在这样的情况下，想要通过这样的手段来操控房价，可能并不是很容易做到的吧？”
“一、二线城市的房价已经触顶，没有什么空间了。
但是，数量更多的三、四线城市，还是可以找到机会的。
只要他们有需要，哪怕是五、六线城市的房价，也可以成为他们去杠杆的道具。
因为这些城市两、三千一平的房价，与那些动辄上万的房价相比，简直就是价格的深坑。
所以，当地政府并没有限购限售的动机，去库存才是他们的主要任务。
再加上社会管理中的种种漏洞，也就给了开发商们可乘之机。
你看一看最近的房价变化就会明白，明明价格高得离谱，却还有那么多的交易量。
这实际上都是开发商用来提升那些抵押资产评估价格的手段。
他们把两、三千一平的房子，通过一些虚假的购房者完成交易，然后在投入少量资金进行装修后，再以二手房的方式投入市场，标价五千、甚至六千。
经过这样一操作，一百万的资金就可以获得两百万的抵押物。
如果顺利的话，他们只需要很少的一部分资金，就可以获得足够的抵押资产，用于填补银行贷款的缺口。
而剩余的资金，可以用来兑付一部分的民工工资，暂时渡过这个难关。
如果这些标价五千、甚至六千的房屋都还有人接盘的话，他们是很乐意把这个风险转嫁给其他购房者的。”
“虚假的购房者？
在现在这样的监管力度下，他们可能使用虚假的购房者来完成交易吗？”
“实际上，由于全国并没有一个实时统一的人口信息平台，而且，户籍管理相关法律法规还存在严重的滞后。
所以，就产生了这样一种人群，当事人已经死亡，但却因为种种原因没有销户。
只要开发商通过一些渠道获得了这样的信息，找人伪造这些人的身份是很简单的事情。
甚至在一些地方，平白无故生出一个身份信息也不是很复杂的事情，因为全国户口管理系统都是各自为阵，没有一个统一的标准和规范，更没有一个能够有效避免此类问题产生的机制，一人拥有多个身份就成了只有当事人自己才能知道的事情了。
反正只要交易一完成，就算是把房子全部抵押给银行他们也不怕，因为银行最多只能把那个实际价值并没有那么多的房子进行拍卖。
而拍卖出现的缺口，却没有办法对房屋抵押者进行追偿，因为，只要仔细一追究下去，这些所谓房屋所有者的身份，早就已经死去多年，或者当地根本就不存在这个人，银行只能把这些无法追偿的贷款作为不良贷款进行清销。
毕竟，开发商也是知道这样做的风险的，所以，如果不是万不得已，他们会把这类问题资产放在最后来处理。
等到银行或者上级监管部门发现这个问题的时候，房地产业早就已经是哀鸿遍野，一地鸡毛，崩盘也就成了意料之中的事情了。”
“如此重要的问题，我就�